Nhiều chủ nhà cho thuê phòng trọ, căn hộ, mặt bằng vẫn khai thuế theo thói quen cũ hoặc nhờ người quen làm hộ mà chưa nắm được quy trình chính thức trên eTax Mobile. Từ năm 2026, việc khai thuế cho thuê nhà được thực hiện trực tuyến theo mẫu 01/BĐS, không cần đến trực tiếp cơ quan thuế nếu chủ nhà thao tác đúng các bước.

Ai phải khai thuế cho thuê nhà, cho thuê bất động sản?

Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân có hoạt động cho thuê nhà, cho thuê bất động sản đều thuộc diện phải kê khai thuế, không phân biệt doanh thu cao hay thấp. Ngưỡng doanh thu chỉ quyết định việc có phát sinh số thuế phải nộp hay không, chứ không miễn trừ nghĩa vụ khai thuế.

Nói cách khác, dù cho thuê một phòng trọ nhỏ hay cả tòa nhà văn phòng, chủ nhà vẫn cần nộp tờ khai đúng hạn để cơ quan thuế có căn cứ xác định mình thuộc diện miễn thuế hay phải nộp thuế theo doanh thu thực tế.

Ngưỡng miễn thuế và cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026

Điểm thay đổi lớn nhất so với trước đây nằm ở ngưỡng doanh thu tính thuế. Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế từ 500 triệu đồng lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng hồi tố từ 01/01/2026.

1. Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống: chủ nhà không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), nhưng vẫn phải nộp tờ khai đầy đủ.
2. Doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm: thuế GTGT tính bằng 5% trên tổng doanh thu; thuế TNCN tính bằng 5% trên phần doanh thu vượt quá 1 tỷ đồng.
3. Trường hợp cho thuê nhiều bất động sản: mức giảm trừ 1 tỷ đồng được áp dụng gộp trên tổng doanh thu của tất cả hợp đồng trong năm, không tính riêng theo từng căn nhà; nếu một hợp đồng chưa dùng hết phần giảm trừ, phần còn lại được chuyển sang hợp đồng khác để tính đủ mức 1 tỷ đồng.

Đây là mức tăng gấp đôi so với ngưỡng cũ, giúp phần lớn chủ nhà cho thuê phòng trọ, căn hộ nhỏ lẻ không còn phát sinh số thuế phải nộp, dù vẫn phải hoàn tất thủ tục khai báo theo quy định.

kế toán trọn gói

Chỉ từ 500k/tháng

Có ngay bộ máy kế toán chuyên nghiệp – chính xác – tận tâm, tư vấn và làm việc nhanh chóng, đảm bảo các nghĩa vụ thuế – pháp lý, giúp doanh nghiệp an tâm phát triển

Liên hệ ngay

Sáu bước khai thuế cho thuê nhà trên eTax Mobile theo mẫu 01/BĐS

Mẫu tờ khai 01/BĐS được quy định tại Thông tư 50/2026/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung Thông tư 18/2026/TT-BTC về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, kèm phụ lục bảng kê chi tiết 01/BK-BĐS khi cho thuê nhiều bất động sản. Quy trình khai trên ứng dụng eTax Mobile gồm sáu bước:

1. Đăng nhập ứng dụng: dùng mã số thuế cá nhân hoặc tài khoản định danh điện tử VNeID để đăng nhập eTax Mobile.
2. Chọn nhóm dịch vụ phù hợp: vào mục dành cho hộ, cá nhân kinh doanh, sau đó chọn chức năng khai thuế chính thức.
3. Chọn hoạt động cho thuê bất động sản: hệ thống hiển thị mẫu 01/BĐS tương ứng với loại hình cho thuê nhà, cho thuê tài sản.
4. Nhập thông tin từng bất động sản: Cơ quan thuế nộp tờ khai là Cơ quan thuế quản lý nơi đặt địa chỉ cho thuê, kê khai địa chỉ, thông tin hợp đồng thuê, kỳ tính thuế (theo quý, theo 6 tháng hoặc theo năm) và doanh thu cho thuê của từng địa điểm; nếu có nhiều bất động sản, bổ sung phụ lục 01/BK-BĐS (Lưu ý nếu các địa điểm cho thuê khác cơ quan thuế quản lý thì thực hiện kê thêm các tờ khai khác, mỗi cơ quan thuế quản lý 1 tờ khai riêng. Trong 1 tờ khai có thể có nhiều địa điểm cho thuê, nhưng phải cùng cơ quan thuế quản lý)
5. Kiểm tra số thuế hệ thống tự tính: ứng dụng tự động tính thuế GTGT, TNCN dựa trên tổng doanh thu và mức giảm trừ 1 tỷ đồng đã nhập.
6. Xác nhận và nộp tờ khai: rà soát lại toàn bộ thông tin, nhập mã OTP gửi về số điện thoại đăng ký để hoàn tất việc nộp tờ khai.

Toàn bộ quy trình có thể thực hiện trong vài phút mà không cần đến trực tiếp cơ quan thuế, miễn là chủ nhà đã có tài khoản định danh điện tử hoặc mã số thuế cá nhân.

Thời hạn nộp tờ khai và những sai sót thường gặp

Chủ nhà được lựa chọn một trong hai hình thức khai thuế: khai theo từng kỳ 6 tháng (hạn nộp 31/7 và 31/1 năm sau) hoặc khai gộp một lần cho cả năm (hạn nộp 31/1 năm sau). Việc chọn hình thức nào tùy thuộc vào số lượng hợp đồng và mức độ ổn định của doanh thu cho thuê trong năm.

Sai sót phổ biến nhất là chủ nhà chỉ kê khai riêng từng hợp đồng mà quên cộng gộp doanh thu của tất cả bất động sản đang cho thuê để xác định đúng mức giảm trừ 1 tỷ đồng. Trường hợp này có thể dẫn đến khai thiếu thuế phải nộp khi tổng doanh thu thực tế đã vượt ngưỡng, kéo theo rủi ro bị truy thu và tính tiền chậm nộp khi cơ quan thuế đối chiếu dữ liệu.

Một sai sót khác là chậm nộp tờ khai do chưa quen thao tác trên ứng dụng, dù không phát sinh số thuế phải nộp. Theo quy định, nghĩa vụ khai thuế vẫn phải thực hiện đúng hạn ngay cả khi doanh thu dưới ngưỡng miễn thuế, để cơ quan thuế có cơ sở xác nhận tình trạng miễn thuế của chủ nhà.

Câu hỏi thường gặp về khai thuế cho thuê nhà

Doanh thu dưới 1 tỷ đồng có bắt buộc khai thuế không? Có. Chủ nhà vẫn phải nộp tờ khai đầy đủ dù không phát sinh số thuế phải nộp, để cơ quan thuế có căn cứ xác nhận thuộc diện miễn thuế theo đúng quy định.

Cho thuê nhà qua trung gian môi giới thì ai chịu trách nhiệm khai thuế? Về nguyên tắc, chủ nhà là người có nghĩa vụ khai thuế, trừ trường hợp hợp đồng thuê quy định rõ bên thuê hoặc đơn vị trung gian thực hiện khai thuế thay theo thỏa thuận giữa hai bên.

Khai sai doanh thu trên tờ khai 01/BĐS thì xử lý thế nào? Chủ nhà cần thực hiện thủ tục khai bổ sung, điều chỉnh tờ khai theo đúng quy định về xử lý sai sót trong hồ sơ khai thuế, đồng thời đối chiếu lại hợp đồng thuê để đảm bảo số liệu điều chỉnh chính xác.

Kế toán ULTRA đồng hành cùng chủ nhà khai thuế cho thuê nhà đúng quy định

Với kinh nghiệm hỗ trợ hàng nghìn khách hàng cá nhân và doanh nghiệp, Kế toán ULTRA hiểu rằng không phải chủ nhà nào cũng quen thao tác kê khai trên eTax Mobile, nhất là khi đang cho thuê nhiều bất động sản cùng lúc.

Liên hệ Zalo/hotline 079 332 6006 để được tư vấn kĩ hơn nhé.