Nhiều người chuẩn bị bán nhà, đất trong năm 2026 vẫn lo ngại thuế suất sẽ tăng theo làn sóng sửa đổi luật thuế. Trên thực tế, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản 2026 vẫn giữ nguyên mức 2% trên giá chuyển nhượng theo Luật số 109/2025/QH15, nhưng thời điểm xác định thu nhập tính thuế đã thay đổi.

Mức thuế 2% giữ nguyên nhưng thời điểm xác định thu nhập thay đổi

Theo Điều 14 và Điều 24 Luật số 109/2025/QH15, áp dụng từ 01/7/2026, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú lẫn không cư trú đều được tính bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%, không thay đổi so với quy định trước đây.

Điểm khác biệt quan trọng nằm ở thời điểm xác định thu nhập tính thuế: luật cũ chỉ căn cứ vào thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, còn Luật số 109/2025/QH15 quy định thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật, hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản, tùy thời điểm nào đến trước. Thay đổi này giúp xác định rõ ràng hơn nghĩa vụ thuế trong các giao dịch có khoảng cách thời gian giữa lúc ký hợp đồng và lúc hoàn tất đăng ký biến động.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản 2026

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản 2026 vẫn đơn giản, không trừ chi phí đầu vào như thuế thu nhập doanh nghiệp:

1. Xác định giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng, hoặc giá do cơ quan có thẩm quyền quy định nếu giá trên hợp đồng thấp hơn.
2. Áp thuế suất 2%: nhân trực tiếp giá chuyển nhượng với 2%, không phân biệt cá nhân có lãi hay lỗ từ giao dịch.
3. Xác định thời điểm tính thuế: theo thời điểm hợp đồng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, tùy thời điểm nào đến trước, để áp đúng biểu thuế và ngưỡng miễn thuế đang có hiệu lực tại thời điểm đó.

Ví dụ, một cá nhân chuyển nhượng căn nhà với giá 3 tỷ đồng, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng, không phụ thuộc vào giá vốn ban đầu mua căn nhà là bao nhiêu.

Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2026), hai nhóm trường hợp chính được miễn thuế thu nhập cá nhân gồm:

1. Chuyển nhượng giữa người thân trong gia đình: bất động sản chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho giữa vợ với chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, hoặc giữa anh chị em ruột với nhau.
2. Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất: cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam, đã sở hữu tối thiểu 183 ngày trước khi chuyển nhượng, và phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản, tự khai và chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai.

Điều kiện miễn thuế cho nhà ở duy nhất không áp dụng với bất động sản hình thành trong tương lai hoặc trường hợp chuyển nhượng một phần tài sản. Nếu cá nhân kê khai sai diện được miễn thuế, cơ quan thuế sẽ truy thu số thuế còn thiếu cùng các biện pháp xử lý theo quy định về quản lý thuế.

Ai có trách nhiệm kê khai và nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản?

Về nguyên tắc, người chuyển nhượng là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ giao dịch. Trên thực tế, hồ sơ khai thuế thường được thực hiện đồng thời với thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng và đăng ký biến động đất đai, để đảm bảo hồ sơ sang tên chỉ được tiếp nhận khi nghĩa vụ thuế đã hoàn thành.

Trường hợp bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng có thỏa thuận khác về việc ai chịu số thuế phát sinh, thỏa thuận này chỉ có giá trị giữa hai bên, không thay đổi nghĩa vụ kê khai thuế theo quy định pháp luật vẫn thuộc về bên chuyển nhượng đứng tên trên hồ sơ chuyển nhượng. Hồ sơ khai thuế thường phải nộp cùng thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai, tránh để hồ sơ sang tên bị chậm trễ vì thiếu chứng từ thuế.

Người chuyển nhượng bất động sản cần chuẩn bị gì?

Để kê khai đúng và tránh bị truy thu thuế sau này, người chuyển nhượng nên lưu ý:

1. Xác định chính xác mình có thuộc diện miễn thuế hay không trước khi ký hợp đồng: đặc biệt với trường hợp nhà ở, đất ở duy nhất, cần kiểm tra kỹ điều kiện sở hữu tối thiểu 183 ngày và tình trạng sở hữu các bất động sản khác.
2. Ghi đúng giá chuyển nhượng thực tế trên hợp đồng: tránh ghi giá thấp hơn thực tế để giảm thuế, vì cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá tính thuế theo bảng giá đất hoặc giá thị trường nếu phát hiện chênh lệch bất thường.
3. Lưu ý thời điểm đăng ký biến động khi giao dịch kéo dài: vì thời điểm tính thuế có thể là thời điểm đăng ký quyền sở hữu thay vì thời điểm ký hợp đồng, ảnh hưởng đến việc áp dụng chính sách thuế tại từng thời điểm.

Câu hỏi thường gặp về thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản 2026

Chuyển nhượng bất động sản bị lỗ so với giá mua ban đầu có phải nộp thuế không? Có. Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản tính trên giá chuyển nhượng, không trừ giá vốn, nên dù giao dịch lỗ vẫn phải nộp thuế 2% trên giá bán, trừ khi thuộc diện được miễn.

Người chỉ có một mảnh đất nhưng chưa xây nhà có được miễn thuế khi chuyển nhượng không? Diện miễn thuế nhà ở, đất ở duy nhất áp dụng cho cả quyền sử dụng đất ở, không bắt buộc phải đã xây nhà, miễn là đáp ứng điều kiện sở hữu duy nhất và thời gian nắm giữ tối thiểu 183 ngày.

Tặng cho bất động sản giữa anh chị em ruột có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Không, đây thuộc diện miễn thuế theo quy định về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa các thành viên trong gia đình có quan hệ huyết thống hoặc hôn nhân trực tiếp.

Kế toán ULTRA đồng hành cùng cá nhân chuyển nhượng bất động sản đúng quy định

Với kinh nghiệm tư vấn thuế cho nhiều cá nhân và hộ gia đình, Kế toán ULTRA hỗ trợ xác định đúng nghĩa vụ thuế, kiểm tra điều kiện miễn thuế và chuẩn bị hồ sơ kê khai khi chuyển nhượng nhà, đất.

Liên hệ Zalo/hotline 079 332 6006 để ULTRA tư vấn miễn phí trường hợp chuyển nhượng bất động sản cụ thể của bạn. Xem thêm Luật số 09/2026/QH16 và giảm trừ gia cảnh 2026 trên ketoanultra.com.